Monessa suomalaisessa taloyhtiössä eletään kuplassa, jota ei osata tai haluta purkaa. Korjausvelan kerryttäminen voi johtaa tilanteeseen, jossa pankki ei enää myönnä lainaa ja asunnosta tulee pahimmassa tapauksessa myyntikelvoton.
Retta Isännöinnin Lappeenrannan toimipisteen yksikönpäällikkö Oona Karhulan mukaan Lappeenrannassa korjausvelka–tilanne ei ole niin akuutti, kuin ehkä muualla maassa, pankit toistaiseksi myöntävät lainaa talonyhtiöille.
Suomalainen asuntokanta ikääntyy kovaa vauhtia. Erityisesti 1960–1980-luvuilla rakennetut talot ovat tulleet elinkaarensa siihen pisteeseen, jossa talotekniset järjestelmät – putket, sähköt, julkisivut ja katot – vaativat uusimista.
Korjausvelkarakentaminen voi tarkoittaa julkisivusaneerauksia, käyttövesiputkiston uusimisia, kattojen uusintaa, kaikki isoja hankkeita.
Retta Isännöinti isännöi erikokoisia taloyhtiöitä, rivitaloista suuriin kerrostaloihin paikallisesti sekä valtakunnallisesti. Neuvottelemme jatkuvasti uusia yhteistyösopimuksia paikallisesti kuin myös valtakunnallisesti. Suuri taloyhtiömassa tuo kilpailutuksiin vipuvoimaa, jonka avulla kustannuksia voidaan hillitä ja palveluiden hinnat pitää kilpailukykyisinä, sanoo Oona Karhula.
Rahoitus on keskeinen osa korjausrakentamista, minkä vuoksi Retta Isännöinnillä se on osana isännöinnin sopimushintaa. Aktiivisella kilpailutuksella on saavutettu merkittäviä säästöjä erityisesti suurissa hankkeissa – esimerkiksi lainanmarginaaleissa säästöt voivat nousta jopa satoihin tuhansiin euroihin.
Pienemmissä taloyhtiöissä, kuten rivitaloyhtiöissä, rahoituksen saaminen voi olla haastavampaa, ja siihen vaikuttaa merkittävästi myös yhtiön sijainti. Kun osakkaita ja maksajia on vähemmän, yksittäisten kustannusten vaikutus korostuu ja taloyhtiön taloudellinen liikkumavara voi olla rajallisempi.
Myös urakoitsijan valintaan kannattaa panostaa, jotta remontti sujuu suunnitellusti ja kustannukset pysyvät hallinnassa.
Vääränlaisen urakoitsijan valinta voi johtaa tilanteeseen, jossa alkuperäinen hinta ei välttämättä pidä ja hankkeeseen alkaa tulla lisätöitä lisätöiden perään, mikä voi aiheuttaa erimielisyyksiä projektin aikana.
Meillä on tässä vahva osaaminen hankkeiden kilpailutuksissa ja valinnassa, jotta taloyhtiölle löydetään luotettavat ja osaavat tekijät.
Kilpailutusprosessi on usein pitkä ja alkaa siitä, että talonyhtiökokoukselta valtuudet hankkeen suunnitteluun.
Oona Karhula: ”Hyvin suunnitellussa urakassa kustannukset pysyvät suunnitellussa.”
Retta Isännöinti käyttää ennen kaikkea paikallisia toimijoita, jo siksi että talonyhtiöt näin haluavat. Isännöitsijöistä monet ovat saaneen oppinsakin Lappeenrannassa.
Retta Isännöinnillä on Lappeenrannassa 17 työntekijää ja toimisto löytyy maakuntagallerian katutasosta.
Oma koti on monelle se kaikkein tärkein omistus, siitä on huolehdittava. Oona Karhulan mukaan korjausrakentamisessa ei kannata odottaa liian pitkään. Viivästyneet korjaukset nostavat usein hankkeiden kustannuksia, mikä voi johtaa suuriin rahoitusvastikkeisiin ja pahimmillaan osakkaiden maksuvaikeuksiin.
Kun korjausvelka kasvaa liian suureksi, taloyhtiö voi ajautua rahoitusvaikeuksiin. Pankit eivät välttämättä myönnä lainaa kohteisiin, joissa omaisuutta on hoidettu huonosti. Ja jos lainaa saa, ehdot ovat huonommat: marginaalit ovat korkeammat ja pankit vaativat lisävakuuksia.
Tämä johtaa asumiskustannusten äkilliseen ja rajuun nousuun, mikä iskee kovimmin eläkeläisiin ja pienituloisiin.
Moni elää kuplassa, jossa vastikkeet ovat alhaalla ja asukkaat ovat siinä uskossa, että se on oikea taso. Sitten kun korjataan, rahoitusvastike onkin moninkertainen pelkästään hoitovastikkeeseen verrattuna.
Koronan aikaan lykättiin korjausrakentamista, kun tarvikkeiden hinnat nousivat.
Suurin syy korjausvelan kertymiseen on remonttien tahallinen lykkääminen.
Taloyhtiön osakkaat ja hallitus siirtävät päätöksiä, koska pelkäävät velan lisääntymistä ja rahoitusvastikkeiden nousua. Asumisessa halutaan säästää, eikä asiaa välttämättä ajatella pidemmällä tähtäimellä.
Päätösten lykkääminen vuodesta toiseen synnyttää kierteen, jossa riskit alkavat realisoitua. Kun remontit kasaantuvat, edessä on valtava korjausvuori, joka on hoidettava kerralla.
On eri asia tehdä korjauksia pikkuhiljaa kuin uusia putket, katto ja julkisivu samalla kertaa.
Remonttien lykkäämisellä voi olla myös terveydellisiä vaikutuksia: ajan mittaan pienet vauriot voivat laajeta ja johtaa esimerkiksi sisäilmaongelmiin ja homeeseen ilmaston lämmetessä ja talvisateiden lisääntyessä.
Taustalla on usein myös osaamattomuutta. Taloyhtiöissä ei ymmärretä korjausvelan pitkäaikaisia vaikutuksia asunnon arvoon.
Moni perii vanhemmiltaan huoneiston, ja kun taloyhtiössä on huolehdittu korjauksista ajallaan ja suuremmat remontit on jo tehty, osakkeet kiinnostavat myös enemmän ja niiden arvo säilyy.
Silti monessa taloyhtiössä remontteja lykätään viimeiseen asti. Ilmiö on huolestuttava ja voi johtaa vakaviin taloudellisiin ja terveydellisiin ongelmiin.
On selvä, että ne taloyhtiöt, joissa korjaukset on tehty, ovat kiinnostavampia ja arvokkaampia kuin ne, joissa ei ole.
Taloyhtiön hallituksen tulisi keskittyä kiinteistön arvon ja viihtyvyyden kehittämiseen sen sijaan, että aika kuluu pilkkujen viilaamiseen dokumenteissa. Tärkeintä on ennakoiva kunnossapito. Jos joku asia repsottaa, se korjataan heti, ettei vika laajene.
Retta Isännöinnin toimintamallissa isännöitsijät tekevät vuosittain kiinteistökierroksen, jossa tarkastellaan kiinteistön kuntoa ja korjaustarpeita. Isännöitsijä tekee taloyhtiön hallitukselle suosituksia kunnossapitoon liittyen.
Retta Isännöinnillä on vahva näkemys siinä, miten kiinteistön arvoa kehitetään ja ylläpidetään yhdessä taloyhtiön hallituksen kanssa. Retta Isännöinnin tavoittaa 24/7 OmaRetta asiointiportaalin avulla, puhelimitse tai piipahtamalla toimistollamme. Verkkosivuiltamme www.retta.fi löytyy myös lisätietoa meistä ja sitä kautta voi pyytää isännöintitarjouksen omaan taloyhtiöön.
Artikkeli on toteutettu kaupallisessa yhteistyössä
